1. Posse com intenção de dono (animus domini): É fundamental que a posse do imóvel usucapiendo não seja decorrente de atos de mera tolerância, como oriundos de contratos de locação, comodato e depósito, concretizando dessa forma a característica de dono.
2. Posse mansa e pacífica: Importante que não haja nenhuma contestação do proprietário legítimo registrado no Cartório de Registro de Imóveis da área usucapienda. Havendo a qualquer tempo contestação da posse pelo proprietário legítimo, fica descaracterizada a usucapião.
3. Posse contínua e duradoura: Cada modalidade de usucapião estabelece um prazo mínimo de posse para aquisição do direito à propriedade por usucapião, conforme explicaremos a seguir.
4. Posse de boa fé e com justo título: Estes requisitos somente são exigíveis na modalidade de usucapião ordinário constante no art. 1.242, CC, e trataremos deles adiante em conjunto com a referida modalidade de usucapião.
Espécies - A usucapião pode recair tanto sobre bens móveis quanto sobre imóveis, sendo a usucapião sobre bens imóveis ficará discriminados em três espécies: extraordinário, ordinário e especial (rural e urbana).
Bens Imóveis – Código Civil, artigo 1.238
Extraordinária:
- Posse do imóvel por 15 anos, sem interrupção, nem oposição.
- Independente de título e boa-fé.
- Redução de prazo para 10 anos, se: o possuidor estabelecer no imóvel a sua moradia habitual, houver realizado obras, ou ainda, tiver realizado serviços de caráter produtivo no local.
Ordinária – CC, artigo 1.242
- Posse durante 10 anos continuamente.
- Boa-fé.
- Justo título.
- Redução para 5 anos, se: houver aquisição onerosa, com base em registro, cancelada posteriormente, ou os possuidores tiverem estabelecido moradia no local, ou os possuidores tiverem realizado investimento de interesse social e econômico.
Especial Rural – Constituição Federal, artigo 191 / Código Civil, artigo 1.239
- Posse por 5 anos.
- Zona rural.
- Área não superior a 50 hectares.
- Área produtiva pelo trabalho próprio ou da família, tendo nela sua moradia.
- O possuidor não pode ter outro imóvel.
Especial Urbana – CF, artigo 183 / CC, artigo 1.240
- Posse por 5 anos.
- Zona urbana.
- Área não superior a 250 m².
- Moradia.
- O possuidor não pode ter outro imóvel.
Coletiva – Estatuto das Cidades, artigo 10
- Áreas urbanas.
- Ocupação por população de baixa renda para sua moradia, durante 5 anos ininterruptamente.
- Área superior a 250m².
- Onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor.
- Os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
Especial Familiar – Código Civil, artigo 1.240 – A
- Posse exclusiva, ininterruptamente, por 2 anos.
- Imóvel urbano de até 250m².
- Ex-cônjuge ou ex-companheiro ter abandonado o lar.
- Utilização para moradia própria ou de sua família.
- Não ser proprietário de outro imóvel.
Bens Móveis Ordinária – Código Civil, artigo 1.260.
- Possuir coisa móvel como sua, continua e incontestadamente durante 3 anos.
- Justo título.
- Boa-fé.
Extraordinária – Código Civil, artigo 1.261
- Posse da coisa móvel por 5 anos.
- independente de título e boa-fé.
Causas impeditivas - Constituem causas impeditivas, a usucapião de bens:
a) entre cônjuges, na constância do matrimônio;
b) entre ascendente e descendente, durante o pátrio poder;
c) entre tutelados e curatelados e seus tutores e curadores, durante a tutela e a curatela;
d) em favor de credor pignoratício, do mandatário, e, em geral, das pessoas que lhe são equiparadas, contra o depositante, o devedor, o mandante, as pessoas representadas, os seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens, aos seus herdeiros, quanto ao direito e obrigações relativas aos bens confiados à sua guarda.
E, ainda o artigo 1.244 do CC dispõe que as causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição também se aplicam à usucapião, e dessa forma não ocorrerá usucapião:
a) contra os incapazes de que trata o art. 5° do Código Civil;
b) contra os ausentes do país em serviço público da união, dos Estados, ou dos Municípios;
c) contra os que se acharem servindo na armada e no exército nacionais, em tempo de guerra;
d) pendendo condição suspensiva;
e) não estando vencido o prazo;
f) pendendo ação de evicção.
Ação de usucapião - A ação de usucapião deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel, que fará juntar a inicial a planta da área usucapienda e a sentença que a julgar será registrada, mediante mandado, no respectivo Registro de Imóveis, sendo certo que a intervenção do Ministério Público será obrigatória. Esta ação, por força do artigo 1.241 do CC, tem natureza declaratória, devendo ser ajuizada no foro da situação do imóvel, que será minuciosamente discriminado na inicial.
Alyne Lucena - Advogada - OAB/PE 47433
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